。《住宅建筑规范》GB 50368-2005全文和 《住宅设计规范》GB 50096-2011等规范的一大批强条

　　其实，在正式出台之前，住建部曾于2019年和2022年两次征求意见，因为有些内容存在争议导致迟迟无法敲定，如今此标准以强制性规范的“身份”出台，意味着住宅项目正式开启新时代堵漏工程。

　　新规范不仅涵盖了“新建住宅建筑层高不低于3米，4 层及以上住宅强制设置㊣电梯，并强化墙体和楼板隔声性能”等亮点，还有多项调整，标准的提升也将给施工企业带来不小的挑战。

　　首先就是定义的变化，《住宅项目规范》GB 55038-2025明确提出目标为“安全□□□、舒适□□□、绿色□□、智慧”，与2025年住建㊣部部长在两会上对“好房子”的定㊣义完全契合。住宅从最开始的适用□□□、经济到如今的“好房子”经历了㊣如下变㊣化：

　　直到2025年，最终敲定：安全第一（㊣涵盖耐久）□□、舒适第二（适用□□□、宜居和美观都算此范畴），绿色第三（涵盖低碳），智慧第四（替代23年提出的智能）。

　　本文将对《住宅项目规范》GB 55038-2025（以下简称“2025版”）与《住宅建筑规范》GB 50368-2005（以下简称“2005版”）□□□□、《住宅设✅计规范》GB 50096-2011以下✅简称“2005版”）对比，并结合2019版和2022版征求意见稿（以下分别简称“2019版”和“2022版”），来分✅✅析规范在“安全□□□、舒适□□□□、绿色□□、智慧”四个方面作出的调整：

　　（㊣1）建筑结构不应低于50年，未调整。但在有些省份是作出了更高要求的，如山东□□、福建□□、河北等地提出结构设计工作年限不低于70年，宜提升至㊣100年。

　　（2）防水工程中屋面不应低于20年，室内不应低于25年，地下不应低于建筑结构设计✅工作年限，即50年。与《建筑与市政工程防水通用规范》GB55030-2022的2.0.2条款保持一致堵✅漏工程，当时业内人士就惊呼“最强防水新规”来了。

　　建筑防水工程分为屋面□□、室内□□□、地下室三大块也是在《住宅项目规范》2022版征求意见稿提出的，地下室防水是建筑防水工程的最难点，在2019版就提出了不低于结构设计工作年限。

　　（3）外墙外保温系统不应低于25年，与《外墙外保温工程技术规程》（JG㊣J 144-2004）一致，这一规程首次明确外墙外保温系统的设计使用年限不应少于25年，同时将保修期定为5年。

　　2011版6.1.2规定：抗震设防✅烈度为6度及✅以上地区的住宅结构必须进行抗震设计，其抗震设防类别不应低于丙类。

　　《建筑抗震设计规范》GB50011-2010（2016年修订版）将住宅纳入丙类建筑，要求其抗震措施与本地区设防烈度一致。

　　2025版明确提出住宅建筑应具备与建筑高度相适应的灭火救援条件，疏散通道□□、消防车通道应保持畅通。

　　（1）阳台栏杆净高不应低于1.20m。2011版是按照住㊣宅层数作出不同要求，2022版《住宅项目规范》（征求意见稿）将阳台栏杆高度统一调整为1.1米，2025版在此基础上再提高标准，避免因重心外移导致发生高坠事故。

　　层高标准从传统2.8米提升至不低于3米，净高从2.4米提升至不应㊣低于2.6米，净高㊣也比2022版提出的2.5米再提㊣升。

　　有些省份已陆续发布关于高品质住宅文件，层高要求集中在3米到㊣3.3米之间，山东□□、福建和河㊣北等地是3米，江苏□□□、河南和江西等地是3.1米，此外，山东还提出 “鼓励有条件的项目将住宅层高提高至 3.3 米以上” ，广州□□、深圳高端项目层高在3.3-3.5米左右。

　　新标准将2011版中7层起设置电梯提升为4层起就㊣要设置电梯，每个住宅✅单元应至少设置1台电梯。

　　此项规定并非首次提出，2022版提出了「入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯」，2019版则要求的是四层及四层以上。2025版与2019版一致。

　　（3）针对老龄化现象，增加对老年人需求的设计，如无障碍步行系统□□□、马桶和洗浴器旁应设扶手□□□□、浴室防滑□□□□、电梯的轿厢尺寸等。

　　这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建㊣设标准规范体系中位于顶层。

　　也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费□□□、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

　　如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件，即《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001 年）——这份文件至今有效，其第十八条明文规定：「商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。」

　　1□□□□、住宅通信设置应采用光缆到户方式建设，公共移动通信信号应能覆盖至住宅建筑的公共空间和电梯轿厢内。住户可随时接听和拨打手机，以防意外。

　　《住宅项目规范》G✅B 55038-2025的落地，不仅是对20年住宅建设标准的革新，更是中国居住文明迈向高质量发展的里程碑，同时也为施工企业指明了“好房子”的建设方向。大家都知道强制性㊣工程建设规范分为项目规范和通用规范，项目规范以工程建设项目为对象，项目规范是主干□□□、是基石，是设计和施工的“底线”。

　　据住建部部长在两会发言保温工程保修期几年，除了《住宅项目规范》，部门还在组织编制《好房子建设指南》，如果说《住宅项目规范》是主干，那《好房子建设指南》就是枝叶，是更细化的内容，届时将形成完整的标准体系。对施工企业而言，只有在成本管控□□□□、施工㊣技术等环节提升能力，才能在 “好房子” 建设的新赛道上占据先机。返回搜狐，查看更多